Rechtsanwalt Prof. Dr. Albert Krölls
Anwalt für Bankrecht & Kapitalmarktrecht
Die Ausgangssituation
Nicht selten kommt es vor, dass Eigentümer ihre kreditfinanzierte Immobilie verkaufen und die zu Gunsten der Bank bestellten Sicherheiten unter Fortsetzung des Darlehensvertrags beim Erwerb einer neuen Immobilie verwenden wollen. Die Rede ist vom sogen. Sicherheitenaustausch.
(mehr …)Mit zwei Urteilen hat der BGH die Rechtsposition von Darlehensnehmern, die eine Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung (VfE) vermeiden oder aber eine bereits gezahlte VFE zurückfordern wollen, erheblich gestärkt
BGH-Urteil vom 20.05.2025 – XI ZR 22/24: Intransparente Klausel zur Berechnung des Zinsschadens
In dieser jüngst ergangenen Entscheidung hat der BGH eine intransparente Vertragsklausel in einem von den Sparkassen bundesweit verwendeten Vordruck festgestellt. Der BGH monierte, die betroffene Sparkasse habe im Rahmen ihrer umfangreichen Information zur Berechnung des durch die vorzeitige Darlehensrückzahlung entstandenen Zinsschadens gemäß der sogen. Aktiv-Passiv- Methode den zentralen Hinweis darauf versäumt, dass die Schadensberechnung auf der Differenz zwischen dem Vertragszins und der Wiederanlagerendite in sicheren Kapitalmarkttiteln basiert. Diese Unterlassungssünde habe zur Folge, dass die erteilte Information für einen durchschnittlichen Verbraucher nicht hinreichend transparent und nachvollziehbar sei.
Für Darlehensnehmer, in deren Vertrag sich folgender Belehrungstext findet
10.2 Vorfälligkeitsentschädigung
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (Ablösungsentschädigung) durch die Sparkasse erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben und der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Dies ist derzeit die sog. „Aktiv/Passiv-Methode“. Durch diese Berechnungsmethode wird die Sparkasse so gestellt, als ob der Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung planmäßig fortgeführt worden wäre.
Für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung wird von einer Anlage der vorzeitig zurückgezahlten Darlehensmittel in sichere Kapitalmarkttitel (Pfandbriefrenditen der Deutschen Bundesbank) ausgegangen (…)
und die bislang von Rückforderungsansprüchen Abstand genommen hatten, ist nunmehr der Weg frei zur risikofreien Durchsetzung ihrer Ansprüche auch ohne die Rückendeckung durch eine Rechtsschutzversicherung.
Dasselbe gilt für folgende Fallkonstellation:
BGH-Urteil vom 03.12.2024 (XI ZR 75/23): Fehlinformation über den Zeitraum dergeschützten Zinserwartung
Der BGH hatte mit diesem Urteil entschieden, dass eine Klausel, wonach bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ zu Grunde zu legen sei. als irreführend und damit unzureichend im Sinne des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen ist. Diese Klausel wertet der BGH als Fehlinformation über den Zeitraum der geschützten Zinserwartung d.h. denZeitraum, für den eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt geschuldet wird. Denn falls die Zinsbindung nicht bereits früher endet, ist der Endtermin der geschützten Zinserwartung der frühestmögliche Kündigungstermin des Darlehens. Immobiliendarlehen sind gem. § 489 BGB unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Entschädigung kündbar, sobald zehn Jahre seit Vollauszahlung verstrichen sind. Die Bank darf ihren Zinsverlust dann entsprechend nur bis zum erstmöglichen Kündigungstermin nicht jedoch bis zum Ablauf der Restlaufzeit des Darlehens berechnen.
Rechtsfolge des Verstoßes gegen die Informationspflicht des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die Verpflichtung der Bank zur Erstattung eines geleisteten Vorfälligkeitsentgeltes. Ist ein solches noch nicht gezahlt, kommt ein Anspruch der Bank auf ein Vorfälligkeitsentgelt erst gar nicht zu Entstehung und der Darlehensnehmer ist befugt, die Zahlung einer VFE zu verweigern.
Hinsichtlich anderweitiger Informationsfehler, die ebenfalls eine Pflicht zur Rückzahlung einer geleisteten Vorfälligkeitsentschädigung begründen, vgl. meinen Anwaltstipp bei anwalt.de – Der Vorfälligkeits-Joker – Update Januar 2025.
Meine Kanzlei bietet im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung eine Einschätzung der Möglichkeiten zur Vermeidung oder Rückforderung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Für eine Prüfung werden die betroffenen Kreditverträge benötigt. Unterlagen können per E-Mail (ed.liame@slleork-rd-ar), Fax (040 880 981 55) oder Post zur Prüfung eingereicht werden.