Rechtsanwalt Prof. Dr. Albert Krölls

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  • OLG Frankfurt a.M. verurteilt Deutsche Bank zum Schadenersatz wegen vertragswidriger Ablehnung eines Pfandtauschs

    OLG Frankfurt a.M. verurteilt Deutsche Bank zum Schadenersatz wegen vertragswidriger Ablehnung eines Pfandtauschs

    Nach einem mehrjährigen Rechtsstreit hat das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. mit einem  rechtskräftigen Grundurteil vom 12.08.2026 (17 U 70/24) den von meiner Kanzlei vertretenen Darlehensnehmern einen Schadenersatzanspruch gegen die Deutsche Bank auf Erstattung der Finanzierungsmehrkosten zugesprochen,  die ihnen daraus erwachsen waren, dass die kreditgebende  DSL-Bank  ihre  Zustimmung zu einem von den Klägern beantragten Objektwechsel  vertragswidrig verweigert hatte.

    Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

    Die Kläger hatten 2023 vor dem Hintergrund der Veräußerung ihres Eigenheimes bei der DSL-Bank (Rechtsnachfolgerin Deutsche Bank), eine Anfrage auf Zustimmung zu einem Sicherheitenwechsel gestellt. Unter Fortführung der zur Finanzierung dieser Immobilie aufgenommenen grundpfandrechtlich abgesicherten zinsgünstigen Darlehensverträge mit langjähriger Zinsbindung sollte das ursprüngliche Beleihungsobjekt durch eine neue von den Klägern zu erwerbende Immobilie als Sicherungsobjekt ersetzt werden. Die diesbezügliche Anfrage der Kläger war von der DSL-Bank per E-Mail unter Berufung auf „geschäftspolitische Entscheidungen“, abgelehnt worden, wonach die Bank grundsätzlich keine Objektwechsel durchführen würde.

    Aufgrund der Ablehnung des Pfandwechsels sahen sich die Kreditnehmer gezwungen,  zur Finanzierung des neu erworbenen Familienheims  bei einem anderen Kreditinstitut  in Höhe der Restdarlehensverbindlichkeiten aus den Kreditverträgen mit der DSL-Bank einen  Immobilienkredit mit einem wesentlich höheren Zinssatz in Anspruch zu nehmen. Den  aus der Verweigerung der Fortsetzung der mit der DSL abgeschlossenen Darlehensverträge entstandenen  Zinsdifferenzschaden in Höhe von ca. 68.000 EURO hatten sie nach einer ergebnislosen außergerichtlichen Anspruchserhebung beim LG Frankfurt a. M. eingeklagt. Die Klage war dort  in erster Instanz mit der Begründung als unbegründet abgewiesen worden, dass die Kläger schon deshalb keinen Anspruch auf den von ihnen begehrten Pfandtausch gehabt hätten, weil der Erwerb des neuen Objektes mit erheblichen Mehrfinanzierungskosten verbunden gewesen wäre, die das Kreditausfallrisiko der Bank unzumutbar erhöht hätten.

    Die von meiner Kanzlei gegen das erstinstanzliche Urteil  eingelegte Berufung  hatte sich maßgeblich darauf gestützt, dass die  vom Landgericht angenommene Finanzierungslücke ohnehin wesentlich geringer sei als von diesem angenommen und die Kläger zudem in der Lage gewesen seien, diese Finanzierungslücke durch andere Finanzierungsquellen wie die Beleihung einer anderweitigen Immobilie der Klägerin  sowie Ansprüche aus einer Lebensversicherung zu schließen.  Das OLG Frankfurt a. M. war dieser Argumentation im Ergebnis gefolgt und hatte  auch die von  Seiten der beklagten Bank  gegen die Wertäquivalenz des angebotenen Austauschsicherungsobjektes mit dem ursprünglichen Sicherungsobjekt erhobenen Einwendungen nach Einholung eines Sachverständigen-gutachtens zu dessen Beleihungswert  als nicht stichhaltig zurückgewiesen.

    Dementsprechend endete das Verfahren mit dem eingangs erwähnten Grundurteil zugunsten der Kläger, wonach die beklagte Bank dem Grunde nach verpflichtet ist, meinen Mandanten den ihnen aus der vertragswidrigen Verweigerung der Zustimmung zum Pfandtausch entstandenen finanziellen  Schaden zu ersetzen.  Die Revision gegen das Berufungsurteil wurde vom OLG nicht zugelassen. Das Urteil wurde  jüngst rechtskräftig, nachdem die Deutsche Bank  darauf verzichtet hatte,  eine Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH einzulegen.

    Über die Höhe des Schadenersatzspruchs wird nunmehr, sofern sich die Parteien nicht doch noch vergleichweise einigen sollten, im sich anschließenden Betragsverfahren  auf Grundlage eines weiteren vom Gericht einzuholenden Sachverständigengutachtens per Schlussurteil entschieden werden.

    Konsequenzen aus  dieser Entscheidung:

    Für Darlehensnehmer, die  beim Verkauf ihrer Immobilie auf Grund der Ablehnung eines von ihnen beantragten Pfandwechsels  gezwungen sind bzw. waren, die bestehenden  Kreditverbindlichkeiten  mit niedrigen Zinssätzen abzulösen und  zur Finanzierung des Erwerbs des neuen Objekts Immobilienkredite zu weitaus schlechteren Zinskonditionen aufzunehmen,  eröffnet diese obergerichtliche Entscheidung an einem Gerichtsort, an dem mindestens  80%  aller Gerichtsverfahren zum Thema Pfandtausch entschieden werden, die Möglichkeit, nunmehr (nachträglich) Schadenersatzforderungen gegen ihren (ehemaligen) Kreditgeber zu erheben. Dies gilt im verstärktem Maße, wenn die Verweigerung der Zustimmung auf geschäftspolitische Erwägungen gestützt wird, die im eindeutigen Widerspruch zur einschlägigen Rechtsprechung des BGH stehen.

    Zu den Handlungsperspektiven für betroffene Darlehensnehmer auf Basis der einschlägigen BGH-Rechtsprechung vgl. meinen Rechtstipp: Das Recht des Immobilienkreditnehmers zum Sicherheitenaustausch – Update April 2026

    Die Kosten der Rechtsverfolgung werden in den dort geschilderten Fallkonstellationen von der Rechtsschutzversicherung übernommen, wenn der Immobiliendarlehensnehmer eine Familienrechtsschutzversicherung mit dem Standardbaustein „Vertragsrechtsschutz“ abgeschlossen hat und die sogen. Bauausschlussklausel nicht greift.

  • Das Recht des Immobilienkreditnehmers zum Sicherheitenaustausch

    Update April 2026

    Die Ausgangssituation

    Nicht selten kommt es vor, dass Eigentümer ihre kreditfinanzierte Immobilie verkaufen und die zu Gunsten der Bank bestellten Sicherheiten unter Fortsetzung des  Darlehensvertrags beim Erwerb einer neuen Immobilie verwenden wollen. Die Rede ist vom sogen. Sicherheitenaustausch.

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  • BGH stärkt Verbraucherrechte bei der Rückforderung von Vorfälligkeitsentgelten

    Update Juni 2025

    Mit zwei Urteilen hat der BGH  die Rechtsposition von Darlehensnehmern, die eine Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung  (VfE) vermeiden oder aber eine bereits gezahlte VFE zurückfordern wollen, erheblich gestärkt

    BGH-Urteil vom 20.05.2025 – XI ZR 22/24: Intransparente Klausel zur Berechnung des Zinsschadens

    In dieser jüngst ergangenen Entscheidung hat der BGH eine  intransparente Vertragsklausel in einem von den Sparkassen bundesweit verwendeten Vordruck festgestellt. Der BGH monierte, die betroffene Sparkasse habe  im Rahmen ihrer umfangreichen Information zur Berechnung des durch die vorzeitige Darlehensrückzahlung entstandenen Zinsschadens gemäß der sogen. Aktiv-Passiv- Methode den zentralen Hinweis darauf versäumt, dass die Schadensberechnung auf der Differenz zwischen dem Vertragszins und der  Wiederanlagerendite in sicheren Kapitalmarkttiteln basiert. Diese Unterlassungssünde habe zur Folge, dass die erteilte Information für einen durchschnittlichen Verbraucher nicht hinreichend transparent und nachvollziehbar sei.

    Für Darlehensnehmer, in deren Vertrag sich folgender Belehrungstext findet

    10.2 Vorfälligkeitsentschädigung

    Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (Ablösungsentschädigung) durch die Sparkasse erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben und der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Dies ist derzeit die sog. „Aktiv/Passiv-Methode“. Durch diese Berechnungsmethode wird die Sparkasse so gestellt, als ob der Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung planmäßig fortgeführt worden wäre.

    Für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung wird von einer Anlage der vorzeitig zurückgezahlten Darlehensmittel in sichere Kapitalmarkttitel (Pfandbriefrenditen der Deutschen Bundesbank) ausgegangen (…)

    und die bislang von Rückforderungsansprüchen   Abstand genommen hatten, ist nunmehr der Weg frei zur risikofreien Durchsetzung ihrer Ansprüche auch ohne die Rückendeckung durch eine Rechtsschutzversicherung. 

    Dasselbe  gilt für  folgende Fallkonstellation:

    BGH-Urteil vom 03.12.2024 (XI ZR 75/23): Fehlinformation über den Zeitraum dergeschützten Zinserwartung

    Der BGH hatte mit diesem Urteil entschieden, dass eine Klausel, wonach bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“  zu Grunde zu legen sei. als  irreführend und damit unzureichend im Sinne des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen ist.  Diese Klausel wertet der BGH als Fehlinformation über den Zeitraum der geschützten Zinserwartung d.h. denZeitraum, für den eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt geschuldet wird. Denn falls die Zinsbindung nicht bereits früher endet, ist der   Endtermin der geschützten Zinserwartung der  frühestmögliche Kündigungstermin des Darlehens. Immobiliendarlehen sind gem. § 489 BGB unter Einhaltung einer Kündigungsfrist  von 6 Monaten ohne Entschädigung kündbar, sobald zehn Jahre seit Vollauszahlung verstrichen sind. Die Bank darf ihren Zinsverlust dann entsprechend nur bis zum erstmöglichen Kündigungstermin nicht jedoch bis zum Ablauf der Restlaufzeit des Darlehens  berechnen.

    Rechtsfolge des Verstoßes gegen die Informationspflicht des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB  ist die Verpflichtung der Bank zur Erstattung eines geleisteten Vorfälligkeitsentgeltes. Ist ein solches noch nicht gezahlt, kommt ein Anspruch der Bank auf ein Vorfälligkeitsentgelt erst gar nicht zu Entstehung und der Darlehensnehmer ist befugt, die Zahlung einer VFE zu verweigern.

    Hinsichtlich anderweitiger Informationsfehler, die ebenfalls eine Pflicht zur Rückzahlung einer geleisteten Vorfälligkeitsentschädigung begründen, vgl.  meinen Anwaltstipp bei anwalt.de – Der Vorfälligkeits-Joker – Update Januar 2025.

    Meine Kanzlei bietet im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung eine Einschätzung der Möglichkeiten zur Vermeidung oder Rückforderung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Für eine Prüfung werden die betroffenen Kreditverträge benötigt. Unterlagen können per E-Mail (ed.liame@slleork-rd-ar), Fax (040 880 981 55) oder Post zur Prüfung eingereicht werden.