Update April 2026
Die Ausgangssituation
Nicht selten kommt es vor, dass Eigentümer ihre kreditfinanzierte Immobilie verkaufen und die zu Gunsten der Bank bestellten Sicherheiten unter Fortsetzung des Darlehensvertrags beim Erwerb einer neuen Immobilie verwenden wollen. Die Rede ist vom sogen. Sicherheitenaustausch.
Von den Banken wird ein derartiger vom Kreditnehmer gewünschter Pfandtausch insbesondere in Hochzinsphasen in der Regel abgelehnt. Aus Bankensicht nachvollziehbar. Denn bei einer Zustimmung würde der Bank zum einen die Möglichkeit entgehen, die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung bei der vorzeitigen Ablösung des Kredites zu vereinnahmen und zugleich den Kunden bei der Neuaufnahme eines Immobilienkredites zur Finanzierung des neuen Objektes mit höheren Zinsen zu belasten. Aus diesem Grunde pflegen die Banken vielfach die Zustimmung zum Objektwechsel zu verweigern mit der Begründung, dass ein Objekttausch im Darlehensvertrag nicht vorgesehen sei (Commerzbank) oder mit dem Hinweis auf „geschäftspolitische Entscheidungen“, die eine Einwilligung der Bank verbieten würden. (DSL-Bank). Die Sparkasse Hanau berief sich bei der Ablehnung des Objektwechsels gar offen auf ihr leitendes Handlungsmotiv: die erheblich gestiegenen Zinsen, während die INGIBA vielfach die Zustimmung ohne nähere Begründung verweigert. Andere Banken wiederum stellen unzulässige Zustimmungserfordernisse für den Pfandtausch auf, bspw. indem sie den vorhergehenden Erwerb des neuen Sicherungsobjektes verlangen (Sparda-Bank Berlin).
BGH-Rechtsprechung: prinzipielle rechtliche Verpflichtung der Bank zur Erteilung der Zustimmung zum Pfandtausch bei vorzeitiger Darlehensablösung
Betroffene Darlehensnehmer sollten sich mit diesen Auskünften keineswegs zufriedengeben. Denn gemäß der einschlägigen Rechtsprechung des BGH besteht auch ohne vertragliche Vereinbarung eine prinzipielle rechtliche Verpflichtung der Bank, im Falle einer vorzeitigen Ablösung des Kredites aus einem berechtigten Grund i. S. § 490 Abs. 2 BGB ihre Zustimmung zu einem vom Darlehensnehmer gewünschten Pfandtausch zu erteilen. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Leitsätze des Urteils des BGH vom 03.02.2004 – XI ZR 398/02:
„a) Hat ein Darlehensnehmer gegen die realkreditgebende Bank einen Anspruch auf Einwilligung in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfällig-keitsentschädigung, kann er, wenn die Veräußerung des belasteten Grundstücks eine Ablösung des Darlehens nicht erfordert, statt dessen auch die Zustimmung in einen bloßen Austausch der vereinbarten Sicherheiten bei sonst unverändert fortbestehendem Darlehensvertrag beanspruchen, wenn der Sicherheitenaustausch dem Kreditinstitut mangels eines schutzwürdigen Eigeninteresses zuzumuten ist.
b) Dies ist der Fall, wenn eine vom Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank genauso gut abdeckt wie die der Bank vereinbarungsgemäß eingeräumte Grundschuld, der Darlehensnehmer bereit und in der Lage ist, alle mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen und das Kreditinstitut auch nicht befürchten muss, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit irgendwelche Nachteile zu erleiden.“
Wenn also die Gleichwertigkeit der angebotenen Ersatzsicherheit(en) mit der bislang zur Verfügung gestellten Sicherheit gewährleistet ist und der Darlehensnehmer auch bereit ist, die mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen, ist die Bank nicht berechtigt, ihre Zustimmung zum Objekttausch zu verweigern.
Schadenersatzansprüche bei rechtswidriger Ablehnung der Zustimmung zum Sicherheitentausch
Wird trotz Gleichwertigkeit des neuen Sicherungsobjektes die Zustimmung verweigert, macht sich die Bank schadenersatzpflichtig. D. h. sie ist verpflichtet, dem Bankkunden den Schaden zu ersetzen, der ihm aus der rechtswidrigen Verweigerung der Zustimmung zum Pfandtausch daraus erwächst, dass er gezwungen ist, eine teurere Alternativfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut zu den aktuellen (höheren) Zinssätzen für Immobilienkredite in Anspruch zu nehmen. Schadenersatzansprüche können ferner auch auf Ersatz des Schadens gerichtet sein, der entsteht, wenn die Bank die Zustimmung nicht (rechtzeitig) erteilt und deshalb der Kauf einer Immobilie platzt, weil der Verkäufer aufgrund der zeitlichen Verzögerung abspringt.
Auf diese Rechtslage hingewiesen pflegen die betroffenen Banken nach den bisherigen Erfahrungen meiner Kanzlei bei anwaltlich vertretenen Bankkunden mit Ausnahme der Commerzbank in der Regel einzuknicken und erteilen angesichts der ihnen drohenden massiven Schadensersatzforderungen die zunächst verweigerte Zustimmung zum Pfandwechsel (bspw. INGDIBA, Sparda-Bank Hessen, Sparkasse Göttingen, DSL-Bank). Ist die Ablösung des Immobilienkredites bereits erfolgt und ein neuer Kredit zu schlechteren Zinskonditionen aufgenommen worden, kann der Bankkunde seine Bank hinsichtlich des durch die rechtswidrige Ablehnung der Zustimmung zum Objekttausch erlittenen Schadens in Anspruch nehmen.
Rückforderung der Vorfälligkeitsentschädigung gem. § 812 BGB bei rechtswidriger Zustimmungsverweigerung – BGH XI ZR 32/24
Im Falle der rechtswidrigen Verweigerung der Zustimmung zum Sicherheitenwechsel besteht zugleich die Möglichkeit, ein geleistetes Vorfälligkeitsentgelt vom Kreditinstitut unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzufordern. Von dieser Konstellation handelt der kürzlich ergangene Beschluss des BGH vom 11.02.2025, mit der der BGH bestätigend an seine Grundsatzentscheidung aus dem Jahre 2004 anknüpfte.
In dem der Entscheidung des BGH zu Grunde liegenden Fall hatte die Klägerin ein grundpfandrechtlich gesichertes Immobiliendarlehen in Höhe von 900.000 Euro bei einer Sparkasse aufgenommen. Noch vor Ablauf der Zinsbindung verkaufte sie die Immobilie, löste das Darlehen ab und entrichtete unter dem Vorbehalt der Rückforderung die von der Sparkasse beanspruchte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von ca. 158.000 EURO. Die Vorfälligkeitsentschädigung verlangte sie später von der Sparkasse mit dem Argument zurück, dass die Bank einem von ihr beantragten. Sicherheitentausch hätte zustimmen müssen, bei der Erteilung der Zustimmung eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht angefallen wäre, und deshalb mithin das gezahlte Vorfälligkeitsentgelt ohne Rechtsgrund an die Sparkasse geleistet worden sei. Nachdem sie vor dem OLG Frankfurt mit ihrer Klage noch gescheitert war, gab ihr der BGH im Grundsatz Recht und verwies den Fall an einen anderen Senat des OLG zurück. Ob die Klägerin letztlich das Vorfälligkeitsentgelt zurückverlangen kann, hängt jetzt entscheidend davon ab, ob wie von ihr behauptet die von ihr angebotene Austauschimmobilie eine gleichwertige Sicherheit bietet.
Deckungsschutz durch Rechtsschutzversicherung
Die Kosten der Rechtsverfolgung werden in den geschilderten Fallkonstellationen übernommen, wenn der Immobiliendarlehensnehmer eine Familienrechtsschutzversicherung mit dem Standardbaustein „Vertragsrechtsschutz“ abgeschlossen hat und die sogen. Bauausschlussklausel nicht greift.
Meine Kanzlei übernimmt in derartigen Fällen die außergerichtliche und gerichtliche Interessenvertretung von Immobiliendarlehensnehmern und bietet in diesem Zusammenhang eine kostenlose (telefonische) Erstberatung unter 040/881 06 41 an. Einschlägige Unterlagen (Kreditverträge, Korrespondenz mit der Bank) können per E-Mail (ed.liame@slleork-rd-ar), Fax (040-880 981 55) oder Post (Kanzleianschrift: Hohenzollernring 25, 22763 Hamburg) zur Prüfung eingereicht werden.