Nach einem mehrjährigen Rechtsstreit hat das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. mit einem rechtskräftigen Grundurteil vom 12.08.2026 (17 U 70/24) den von meiner Kanzlei vertretenen Darlehensnehmern einen Schadenersatzanspruch gegen die Deutsche Bank auf Erstattung der Finanzierungsmehrkosten zugesprochen, die ihnen daraus erwachsen waren, dass die kreditgebende DSL-Bank ihre Zustimmung zu einem von den Klägern beantragten Objektwechsel vertragswidrig verweigert hatte.
Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Kläger hatten 2023 vor dem Hintergrund der Veräußerung ihres Eigenheimes bei der DSL-Bank (Rechtsnachfolgerin Deutsche Bank), eine Anfrage auf Zustimmung zu einem Sicherheitenwechsel gestellt. Unter Fortführung der zur Finanzierung dieser Immobilie aufgenommenen grundpfandrechtlich abgesicherten zinsgünstigen Darlehensverträge mit langjähriger Zinsbindung sollte das ursprüngliche Beleihungsobjekt durch eine neue von den Klägern zu erwerbende Immobilie als Sicherungsobjekt ersetzt werden. Die diesbezügliche Anfrage der Kläger war von der DSL-Bank per E-Mail unter Berufung auf „geschäftspolitische Entscheidungen“, abgelehnt worden, wonach die Bank grundsätzlich keine Objektwechsel durchführen würde.
Aufgrund der Ablehnung des Pfandwechsels sahen sich die Kreditnehmer gezwungen, zur Finanzierung des neu erworbenen Familienheims bei einem anderen Kreditinstitut in Höhe der Restdarlehensverbindlichkeiten aus den Kreditverträgen mit der DSL-Bank einen Immobilienkredit mit einem wesentlich höheren Zinssatz in Anspruch zu nehmen. Den aus der Verweigerung der Fortsetzung der mit der DSL abgeschlossenen Darlehensverträge entstandenen Zinsdifferenzschaden in Höhe von ca. 68.000 EURO hatten sie nach einer ergebnislosen außergerichtlichen Anspruchserhebung beim LG Frankfurt a. M. eingeklagt. Die Klage war dort in erster Instanz mit der Begründung als unbegründet abgewiesen worden, dass die Kläger schon deshalb keinen Anspruch auf den von ihnen begehrten Pfandtausch gehabt hätten, weil der Erwerb des neuen Objektes mit erheblichen Mehrfinanzierungskosten verbunden gewesen wäre, die das Kreditausfallrisiko der Bank unzumutbar erhöht hätten.
Die von meiner Kanzlei gegen das erstinstanzliche Urteil eingelegte Berufung hatte sich maßgeblich darauf gestützt, dass die vom Landgericht angenommene Finanzierungslücke ohnehin wesentlich geringer sei als von diesem angenommen und die Kläger zudem in der Lage gewesen seien, diese Finanzierungslücke durch andere Finanzierungsquellen wie die Beleihung einer anderweitigen Immobilie der Klägerin sowie Ansprüche aus einer Lebensversicherung zu schließen. Das OLG Frankfurt a. M. war dieser Argumentation im Ergebnis gefolgt und hatte auch die von Seiten der beklagten Bank gegen die Wertäquivalenz des angebotenen Austauschsicherungsobjektes mit dem ursprünglichen Sicherungsobjekt erhobenen Einwendungen nach Einholung eines Sachverständigen-gutachtens zu dessen Beleihungswert als nicht stichhaltig zurückgewiesen.
Dementsprechend endete das Verfahren mit dem eingangs erwähnten Grundurteil zugunsten der Kläger, wonach die beklagte Bank dem Grunde nach verpflichtet ist, meinen Mandanten den ihnen aus der vertragswidrigen Verweigerung der Zustimmung zum Pfandtausch entstandenen finanziellen Schaden zu ersetzen. Die Revision gegen das Berufungsurteil wurde vom OLG nicht zugelassen. Das Urteil wurde jüngst rechtskräftig, nachdem die Deutsche Bank darauf verzichtet hatte, eine Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH einzulegen.
Über die Höhe des Schadenersatzspruchs wird nunmehr, sofern sich die Parteien nicht doch noch vergleichweise einigen sollten, im sich anschließenden Betragsverfahren auf Grundlage eines weiteren vom Gericht einzuholenden Sachverständigengutachtens per Schlussurteil entschieden werden.
Konsequenzen aus dieser Entscheidung:
Für Darlehensnehmer, die beim Verkauf ihrer Immobilie auf Grund der Ablehnung eines von ihnen beantragten Pfandwechsels gezwungen sind bzw. waren, die bestehenden Kreditverbindlichkeiten mit niedrigen Zinssätzen abzulösen und zur Finanzierung des Erwerbs des neuen Objekts Immobilienkredite zu weitaus schlechteren Zinskonditionen aufzunehmen, eröffnet diese obergerichtliche Entscheidung an einem Gerichtsort, an dem mindestens 80% aller Gerichtsverfahren zum Thema Pfandtausch entschieden werden, die Möglichkeit, nunmehr (nachträglich) Schadenersatzforderungen gegen ihren (ehemaligen) Kreditgeber zu erheben. Dies gilt im verstärktem Maße, wenn die Verweigerung der Zustimmung auf geschäftspolitische Erwägungen gestützt wird, die im eindeutigen Widerspruch zur einschlägigen Rechtsprechung des BGH stehen.
Zu den Handlungsperspektiven für betroffene Darlehensnehmer auf Basis der einschlägigen BGH-Rechtsprechung vgl. meinen Rechtstipp: Das Recht des Immobilienkreditnehmers zum Sicherheitenaustausch – Update April 2026
Die Kosten der Rechtsverfolgung werden in den dort geschilderten Fallkonstellationen von der Rechtsschutzversicherung übernommen, wenn der Immobiliendarlehensnehmer eine Familienrechtsschutzversicherung mit dem Standardbaustein „Vertragsrechtsschutz“ abgeschlossen hat und die sogen. Bauausschlussklausel nicht greift.